Βασικές πληροφορίες Κτηματολογίου

Το Εθνικό Κτηματολόγιο
Το Εθνικό Κτηματολόγιο, είναι ένα σύστημα νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικράτειας, οργανωμένο σε κτηματοκεντρική βάση. Καλύπτει όχι μόνο το νομικό αλλά και το τεχνικό μέρος των πληροφοριών για τα αντικείμενα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Οι πληροφορίες που περιλαμβάνει αποσκοπούν, στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στην δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών.

Βασικές έννοιες του Εθνικού Κτηματολογίου

1. Ως «ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΟ», ορίζεται ένα συνεχόμενο τμήμα της επιφανείας του εδάφους της χώρας, μαζί με τα επ΄ αυτού κτίσματα. Το γεωτεμάχιο μπορεί να είναι οικόπεδο, αγροτεμάχιο κλπ. το οποίο δεν χωρίζεται από κάποιο φυσικό όριο.
2. Ως «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΑ», ορίζονται αρχεία στα οποία απεικονίζεται η κτηματογραφημένη περιοχή που ανήκει στην αρμοδιότητα κάθε κτηματολογικού γραφείου, τα οποία τηρούνται και σε ψηφιακή μορφή.
3. Ως «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΙ ΠΙΝΑΚΕΣ» ορίζονται αρχεία στα οποία περιέχεται καταγραφή προσωρινών εμπραγμάτων δικαιωμάτων.
4. Τα «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ», αποτελούνται από τα κτηματολογικά φύλλα (έντυπα ή ηλεκτρονικά), στα οποία καταχωρούνται όλες οι προβλεπόμενες από το νόμο κτηματολογικές εγγραφές, αρχικές και μεταγενέστερες. Σε κάθε ακίνητο αντιστοιχεί ένα φύλλο κτηματολογικού βιβλίου, στο οποίο καταχωρούνται όλες οι εγγραφές που το αφορούν.
5. Ο «ΚΩΔΙΚΟΣ ΑΡΙΘΜΟΣ ΕΘΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ (Κ.Α.Ε.Κ.)», που είναι ένας 12ψήφιος μοναδικός αριθμός για κάθε γεωτεμάχιο της Επικράτειας, ή 16ψήφιος αν πρόκειται για οριζόντιο ιδιοκτησία πολυκατοικίας. Από τα ψηφία αυτά:
   • Τα δύο πρώτα ψηφία αντιστοιχούν στο Νομό,
   • Τα δύο επόμενα ψηφία στο Δήμο ή Κοινότητα,
   • Τα δύο επόμενα ψηφία στον τομέα του κάθε Δήμου,
   • Τα επόμενα δύο στο οικοδομικό τετράγωνο (Ο.Τ.) και,
   • Τα τρία επόμενα στον αριθμό του οικοπέδου (ή γεωτεμαχίου).
     Αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο ή κατάστημα) τότε προστίθενται στον Κ.Α.Ε.Κ. τέσσερα ακόμη ψηφία:
     Τα δύο επόμενα στον αύξοντα αριθμό του κτιρίου (πολυκατοικίας) και
     Τα δύο τελευταία στον όροφο και τη θέση της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
6. Ως «ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ» ορίζονται συμπληρωματικές πληροφορίες για κάθε ακίνητο από τις οποίες οι σημαντικότερες είναι η χρήση του κάθε ακινήτου, ο δασικός ή μη χαρακτήρας του κλπ.

Η διαδικασία της κτηματογράφησης

1. Κήρυξη του Δήμου (ή Κοινότητας) υπό κτηματογράφηση με απόφαση που δημοσιεύεται στο ΦΕΚ.
2. Δημόσια πρόσκληση (σε μία πανελλαδική και δύο τοπικές εφημερίδες)  προς όσους έχουν εμπράγματα δικαιώματα να τα δηλώσουν στο Γραφείο Κτηματογράφησης του οικείου Ο.Τ.Α.
3.  Συμπλήρωση και υποβολή δηλώσεων και τίτλων ιδιοκτησίας από τους ενδιαφερομένους εντός τρίμηνης προθεσμίας από την τελευταία δημοσίευση (εξάμηνης για τους κατοίκους εξωτερικού), με δυνατότητα τρίμηνης παράτασης, στο Γραφείο Κτηματογράφησης του δήμου που βρίσκεται το ακίνητο, με ταυτόχρονη καταβολή του πάγιου τέλους κτηματογράφησης (35 ευρώ ανά δικαίωμα κύριου περιουσιακού στοιχείου και 20 ευρώ για τα βοηθητικά).
4. Έλεγχος νομιμότητας δηλώσεων και κατάρτιση των κτηματολογικών χαρτών και πινάκων από το Γραφείο Κτηματογράφησης.
5. Δημόσια ανάρτηση επί δίμηνο των χαρτών και πινάκων στο Γραφείο Κτηματογράφησης, για να λάβουν γνώση όλοι οι ενδιαφερόμενοι*.
6.  Δίμηνη προθεσμία (τετράμηνη για κατοίκους εξωτερικού) για υποβολή αίτησης διόρθωσης ή ένστασης κατά των χαρτών και πινάκων.
7. Διόρθωση λαθών στους χάρτες και πίνακες. Στη συνέχεια καταβολή του αναλογικού τέλους κτηματογράφησης (1 ο/οο επί της αντικ. αξίας μείον 20.000 ευρώ για κάθε καταχωρούμενο δικαίωμα, με ανώτατο όριο τα 900 ευρώ). Το τέλος υπολογίζεται αυτόματα από τη μηχανογράφηση του κτηματολογίου και βεβαιώνεται στο δημόσιο ταμείο.
8. Κήρυξη της περαίωσης της κτηματογράφησης.
9. Έναρξη λειτουργείας του Κτηματολογικού Γραφείου και πρώτες εγγραφές στα Κτηματολογικά βιβλία.
10. Από τη στιγμή αυτή και μετά, υπάρχει μόνον δυνατότητα διόρθωσης από τον Προϊστάμενο  του Γραφείου «πρόδηλων» σφαλμάτων στις κτηματολογικές εγγραφές. Για κάθε άλλο λάθος, παράλειψη κλπ., ισχύει οκταετής προθεσμία από την έναρξη λειτουργίας του οικείου Γραφείου (δεκαετής για τους κατοίκους εξωτερικού) προσφυγής στο αρμόδιο Πρωτοδικείο για την εκπρόθεσμη αναγνώριση αδήλωτων ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.

* Με το νέο νόμο του κτηματολογίου θα γίνεται, πλέον, μόνον μία ανάρτηση των κτηματολογικών πινάκων και η προθεσμία ενστάσεων είναι δίμηνη.

Δικαιολογητικά που απαιτούνται για την κατάθεση δήλωσης ιδιοκτησίας

1. Τίτλος ιδιοκτησίας ακινήτου σε απλή φωτοτυπία (συμβόλαιο, παραχωρητήριο κλπ.)
2. Πιστοποιητικό μεταγραφής υποθ/κείου – τοπογραφικό διάγραμμα οικοπέδου (προαιρετικά)
3. Απόδειξη καταβολής τέλους κτηματογράφησης
4. Επίδειξη αστυνομικής ταυτότητας δικαιούχου
5. Επίδειξη στοιχείου πιστοποίησης ΑΦΜ (Εκκαθαριστικό, λογ/μός ΔΕΗ κλπ.)

*Δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, και δεν ενδιαφέρει κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης αν ένα δηλούμενο κτίσμα είναι νόμιμο ή αυθαίρετο, εν όλω ή εν μέρει.
*Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες δηλώνονται με βάση το νόμιμο εμβαδόν που αναφέρεται στο συμβόλαιο κτήσης τους, σε αντίθεση με το Ε9 του περιουσιολογίου του υπουργείου Οικονομικών, όπου εκεί δηλώνονται με βάση την πραγματική τους κατάσταση και όχι τον ιδιοκτησιακό τίτλο τους.

Όσον αφορά τις, ήδη, κτηματογραφημένες περιοχές
Όσοι δεν υπέβαλαν δήλωση για το ακίνητό τους (δήλωση του Ν. 2308/1995) δεν μπορούν, πλέον, να υποβάλλουν δήλωση (εφόσον η κτηματογράφηση έχει ολοκληρωθεί και στην περιοχή λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο). Στο Κτηματολόγιο έχει γίνει εσφαλμένη εγγραφή της ιδιοκτησίας τους και πρέπει να σπεύσουν για την διόρθωσή της.
Ειδικότερα, στην περίπτωση μη υποβολής δήλωσης του Ν.2308/1995 στο Κτηματολόγιο, υπάρχουν τα εξής ενδεχόμενα :

α. Το ακίνητο μπορεί να έχει  καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Στην περίπτωση αυτή χρειάζεται διόρθωση της αρχικής εγγραφής :

1. Με τη διαδικασία του «Πρόδηλου Σφάλματος», στην περίπτωση που υπάρχει συνδικαιούχος του ακινήτου και έχει υποβάλει τη σχετική Δήλωση, έχει καταχωρισθεί το δικαίωμά του στις αρχικές εγγραφές και υπάρχει κοινός τίτλος κτήσης δικαιώματος. Με επίκληση του κοινού τίτλου ιδιοκτησίας, υποβάλλεται αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Ο Προϊστάμενός του, είναι αρμόδιος για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης και εκδίδει σχετική απόφαση. Αν δεν αποφανθεί μέσα σε δεκαπέντε (15) εργάσιμες μέρες από την υποβολή της αίτησης ή αν απορρίψει την αίτηση, υποβάλλεται προσφυγή εντός προθεσμίας 15 εργάσιμων, από την λήξη της προθεσμίας αυτής ή αφότου λάβει ο πολίτης γνώση της απόρριψης της αίτησης σας, στον Κτηματολογικό Δικαστή.
2. Με την δικαστική διαδικασία της «Εκούσιας Δικαιοδοσίας». Πρόκειται για μία διαδικασία δικαστικής διόρθωσης στην οποία υποβάλλεται αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου, το οποίο δικάζει και κρίνει χωρίς αντιδικία.

β. Το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο υπέρ τρίτου ή υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου. Στην περίπτωση αυτή:

1. Ασκείται αγωγή, εάν υπάρχει θέμα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, εάν δηλαδή το ακίνητο έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο από τρίτο πρόσωπο ή το Ελληνικό Δημόσιο.
2. Ακολουθείται η διαδικασία του «πρόδηλου σφάλματος» εάν δεν υπάρχει ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση και ο τρίτος υπέρ του οποίου έχει γίνει η εγγραφή του ακινήτου, συναινεί  για την διόρθωση της αρχικής εγγραφής.